Quels sont les diagnostics immobiliers à réaliser avant de pouvoir conclure une vente ?

Afin de vendre un bien immobilier le propriétaire est tenu de fournir un certain nombre de diagnostics liés au bien. L’ensemble de ces éléments doit être mis en annexe du compromis de vente ou à défaut, de l’acte de vente, c’est ce que l’on appelle le dossier de diagnostic technique (DDT).

Les textes de loi qui concernent ces diagnostics sont les suivants :

• Loi dite Carrez : n°65-557 du 10 juillet 1965
• Code de la construction et de l’habitation, article R126-8 à D126-43
• Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d’application immédiate de la loi 2018-1021 (loi Élan)
• Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative au mérule

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

Suivant les situations (lieu d’habitation, proximité de certains sites à risque, etc.), le dossier de diagnostic technique peut comprendre l’ensemble de ces documents :

• DPE : Diagnostic de performance énergétique
• Constat de risque d'exposition au plomb
• État d'amiante
• État relatif à la présence de termites
• État de l'installation intérieure de gaz
• État de l'installation intérieure d'électricité
• État de l'installation d'assainissement non collectif
• ERP : État des risques et pollutions
• Diagnostic Bruit
• Diagnostic Loi Carrez

Certains documents supplémentaires peuvent être demandés en cas de copropriété, par exemple l’attestation de surface (Diagnostic Loi Carrez).

Focus sur l’audit énergétique

A partir du 1er septembre 2022, s’ajoutera à cette liste l'audit énergétique. Cette nouvelle obligation sera imposée aux propriétaires de logement dits « passoires thermiques » qui souhaitent vendre leur bien. Il s’agit des biens immobiliers dont le Diagnostic de Performance Énergétique est évalué à F ou G. Ce nouveau diagnostic s’inscrit dans une politique de rénovation des logements à consommation excessive. Son but est de réaliser un état des lieux détaillés des défaillances du logement en terme énergétique et de proposer des solutions concrètes et chiffrées permettant de faire passer le logement d’une catégorie F ou G à une catégorie B ou C. Par la suite, d’autres échéances contraindront les vendeurs : au 1er janvier 2025, pour les logements appartenant à la classe E (1er janvier 2028 pour les DOM-TOM) et au 1er janvier 2034 pour les logements qui appartiennent à la classe D.Cet audit énergétique est déjà obligatoire pour les particuliers qui souhaitent obtenir un éco-PTZ, MaPrimeRénov’ Rénovation globale et des aides CEE Rénovation globales.

Quel type de logement est concerné et quelles sont les durées de validité des diagnostics obligatoires ?

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) :

• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) :

• Diagnostic mentionnant la présence ou l’absence d’amiante :

• Diagnostic termites et insectes xylophages :

• Diagnostic mérules :

• État de l'installation intérieure de gaz :

• État de l'installation intérieure d’électricité :

• État de l'installation d'assainissement non collectif :

• ERP : État des risques et pollutions :

• Diagnostic bruit :

A ces éléments, s’ajoutent une règle sur la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) pour les logements en copropriété. Celle-ci concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, exceptés ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré. Sa durée est permanente sauf en cas de modification de la surface.

A qui s’adresser pour la réalisation des différents diagnostics ?

Il est impératif de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifiés, seul professionnel apte à réaliser les diagnostics. Il est en effet certifié, contrôlé et régulièrement formé aux dernières normes en vigueur.En ce qui concerne l’état de l’installation d’assainissement, le vendeur doit faire établir le contrôle par un agent public du SPANC compétent pour sa communeIl est possible de trouver un professionnel sur le site du ministère de l’Égalité des territoires et du Logement. Il existe en effet un annuaire des diagnostiqueurs qui regroupe la liste des personnes titulaires d’une certification valide. Le coût de chaque diagnostic varie selon la région et le professionnel. A titre d’exemple, le prix d’un DPE oscille entre 90 et 200€. A noter : Les dispositions de l’article R.271.3 du code de la construction et de l’habitation obligent les diagnostiqueurs à fournir à leurs clients une attestation sur l’honneur attestant de leur certification mais également d’une assurance en responsabilité civile professionnelle ainsi que leur impartialité et indépendance.